很多新界村屋業主在準備賣樓時,都會擔心一個問題:如果物業有天台玻璃屋、露台封窗、地下搭建物或其他僭建物,會不會影響買賣?
簡單來說,有僭建物不代表村屋一定不能買賣,但一定會增加交易風險。影響大不大,要看僭建物的類型、是否已有屋宇署或地政署跟進、是否有清拆令、是否涉及結構安全,以及買家和銀行是否接受。
在法律及買賣實務上,僭建物最常影響的是以下幾方面。
一、買家會擔心日後要負責清拆
買家最關心的,通常不是僭建物現在能否使用,而是買入後政府會不會要求清拆。
如果物業有未處理的僭建物,買家會擔心日後收到屋宇署或地政署通知時,要由自己承擔清拆費、專業費、申請費及相關責任。即使賣方說「已經存在很多年都沒有人理」,買家仍然可能要求減價、要求賣方先處理,或在合約中清楚列明責任。
因此,僭建物不一定令交易失敗,但很容易成為買家議價或延遲成交的原因。
二、如果已有清拆令,影響會更大
如果物業已有屋宇署清拆令、法定命令、地政署警告信或相關政府紀錄,買賣影響會明顯增加。
這類文件可能會在土地查冊或律師查核過程中被發現。買方律師一般會要求賣方交代命令是否已經處理、清拆是否已完成、政府是否已確認符合要求,以及成交後會否仍有後續責任。
如果命令仍未解除,買家可能會要求賣方在成交前清拆,或要求扣起部分樓價,待問題解決後才發放。嚴重情況下,買家亦可能選擇不繼續交易。
三、銀行按揭可能受影響
村屋有僭建物,也有機會影響銀行按揭。
銀行在審批按揭時,會考慮物業是否有明顯法律風險、結構風險或政府命令。如果僭建物較輕微,沒有清拆令,亦沒有明顯安全問題,銀行未必一定拒批。
但如果物業有嚴重僭建物、清拆令、釘契紀錄、佔用政府土地、疑似結構問題,銀行可能會要求補充資料、降低估價、降低按揭成數,甚至暫停或拒絕批核。
對買家來說,即使自己願意接受僭建物,如果銀行不配合,交易仍可能受阻。
四、律師會關注是否清楚披露風險
買賣村屋時,律師關心的不是僭建物是否實用,而是交易風險是否清楚。
如果賣方明知物業有僭建物,卻沒有向買方清楚交代,日後容易引起爭議。尤其是成交後買方收到政府通知,或發現僭建物需要清拆,便可能質疑賣方是否有隱瞞。
較穩妥的做法,是在買賣前先釐清僭建物情況,並由雙方律師在合約中處理。例如是否按現狀出售、賣方是否負責清拆、買方是否知情接受、日後政府跟進由誰承擔等。
五、未有政府信件,也不代表完全沒有風險
不少業主會認為,只要未收過屋宇署或地政署信件,就等於沒有問題。這個理解並不準確。
沒有收到政府信件,只能代表暫時未被正式跟進,不代表僭建物一定合規。買賣時,買家仍可能因現場看到天台玻璃屋、露台封窗、地下搭建物或其他外加構築物而提出疑問。
特別是新界村屋,很多買家會十分留意天台、露台、地下花園、外牆伸出物及樓宇高度。如果僭建物明顯,買家即使知道未有清拆令,也可能要求減價或要求賣方提供申報紀錄、安全檢查紀錄或專業意見。
六、不同僭建物,影響程度不同
不是所有僭建物對買賣的影響都一樣。
較輕微的,例如小型簷篷、輕質構件、局部鋁窗圍封,若沒有安全問題,影響可能較細。
但如果是大型天台玻璃屋、露台全面圍封、地下大面積擴建、涉及政府土地、改作廚房或廁所、或有裂縫剝落等結構問題,買賣風險便會明顯增加。
露台個案尤其需要小心,因為露台屬外伸結構。如果是平板式懸臂露台,再加上圍封或重型改動,買家或專業人士可能會更關注結構安全。
七、賣方應如何準備?
如果業主打算出售村屋,而物業有僭建物,建議不要等到買家律師查問時才處理。
較穩妥的做法,是先整理以下資料:
物業是否曾收到屋宇署或地政署信件;僭建物位於天台、露台、地下還是外牆;僭建物是否已申報;是否有安全檢查紀錄;是否有裂縫、滲水、石屎剝落或其他安全問題;是否涉及政府土地或鄰地;是否有買賣時需要特別披露的事項。
如果能夠在放售前先釐清風險,賣方在議價及成交時會較主動,亦可減少臨近成交才被要求補文件或拆除的情況。
八、買方應如何保障自己?
買家購買新界村屋時,不應只看裝修、景觀和價錢,也應留意物業是否有明顯僭建物。
常見需要留意的位置包括天台玻璃屋、天台上蓋、露台封窗、露台改房、地下玻璃屋、地下廚房、花園上蓋、外牆伸出物、冷氣架、簷篷及儲物室。
買方應在落訂前了解清楚物業是否有清拆令、是否曾申報、是否有安全證明,以及成交後如政府要求清拆,責任由誰承擔。必要時,應要求律師在合約中清楚列明。
九、是否一定要成交前拆除?
不一定。
如果僭建物較輕微,沒有清拆令,買方知情並願意接受,雙方可以在合約中約定按現狀出售。
但如果已有清拆令、僭建物明顯高風險、影響按揭,或買方律師不接受,賣方可能需要在成交前清拆,或提供政府確認已處理的紀錄。
有些交易亦會採用其他安排,例如減價、扣起部分樓價、延遲成交,或由買方承擔日後處理責任。但這些安排必須由雙方律師清楚寫入合約,避免日後爭議。
十、總結
村屋有僭建物,不代表一定不能買賣,但絕對不應當作沒有問題。
僭建物可能影響買家信心、樓價議價、銀行按揭、律師審查、成交時間及日後清拆責任。若已有屋宇署或地政署命令,影響會更大。
對賣方來說,最重要是及早釐清僭建物狀況,了解是否可申報、是否有政府命令、是否涉及結構安全,以及是否需要在成交前處理。對買方來說,最重要是不要只看物業外觀和裝修,而要了解僭建物的法律及後續責任。
簡單來說,有僭建物的村屋仍然可以買賣,但越早釐清、越清楚披露、越容易順利成交。