不少新界村屋業主在處理僭建物申報時,都會有一個很自然的疑問:
「我只是把露台圍封了一小部分,為甚麼收費會比天台玻璃屋、地下玻璃屋,甚至一些地下搭建物還要高?」
這個問題其實很合理。單從面積看,露台圍封很多時並不大,可能只是幾扇鋁窗、玻璃窗,或一小段圍封牆。業主肉眼看來,似乎比一間天台玻璃屋細得多,工程也簡單得多。但在結構工程角度,露台的問題並不是單看「圍了多少面積」,而是要先看露台本身是怎樣承托的。
天台玻璃屋通常是建在屋頂樓面上;地下搭建物通常有地面承托。但露台不同,露台本身是由建築物外牆伸出的一部分,尤其是一些懸臂式露台,外邊沒有柱承托,重量主要靠主體結構承受。因此,即使後加的圍封範圍不大,只要加了窗、牆、框架、雜物或改變用途,都可能對原有露台造成額外負擔。
所以,露台個案有時會比其他僭建物收費高,原因不是因為面積大,而是因為需要判斷結構風險,部分情況更需要由註冊結構工程師或相關專業工程師作詳細檢驗及評估。
業主首先要明白:露台不只是「一個平台」
在村屋現場,我們經常見到業主會把所有露台都當成同一類處理。但從結構上看,露台大致可分為三種常見形式:
第一種是平板式露台;第二種是樑板式露台;第三種是有柱支承露台。
這三種露台外觀上有時很相似,但由下面望上去,結構分別其實很大。分清楚是哪一種,會直接影響是否可先由 T2 檢驗,還是需要註冊結構工程師或註冊專業工程師跟進。
一、平板式露台:露台底平直,通常最需要小心
平板式露台可以理解為:整塊露台樓板由屋內向外伸出,露台外邊沒有柱,底部亦通常看不到明顯的前樑或側樑。
業主如果站在樓下向上望,見到露台底部比較平直,前面沒有一條突出的樑,左右兩邊亦沒有明顯樑位,整個露台好像一塊石屎板伸出來,這類便很可能是平板式露台。
這類露台在結構上比較敏感,原因是它本身是靠主體結構承托。當露台再被圍封,或加了鋁窗、玻璃、磚牆、儲物櫃,甚至改作廚房、廁所或儲物用途,重量便會增加。對一塊懸臂伸出的樓板來說,這些額外重量不是小事。
尤其是一些舊村屋,露台長年日曬雨淋,如果再有滲水、裂縫、石屎剝落或鋼筋外露,便不能單純當作「普通圍封」處理。這就是為甚麼平板式露台很多時需要註冊結構工程師或註冊專業工程師作詳細檢驗。
簡單講,平板式露台不是因為面積大才貴,而是因為責任和風險較高。
二、樑板式露台:露台底見到前樑、側樑,情況通常較清晰
第二種是樑板式露台。
樑板式露台由樓板及樑組成。由露台底向上望,通常會見到前方有一條前樑,左右兩邊有側樑,中間是樓板底。這種做法的特點,是樓板不是單獨伸出,而是有樑協助承托及傳力。
對業主來說,最簡單的辨認方法是:站在樓下或地下向上望,如果見到露台底不是完全平直,而是有一圈或數條較突出的樑,尤其前方有明顯前樑,兩側亦有側樑,這類多數就是樑板式露台。
在屋宇署相關指引下,某些樑板式露台,如圍封或附建物屬輕質材料,而且並非改作儲物室、廚房、浴室或廁所,初步可由 T2 合資格人士檢驗。如果首次檢驗沒有發現明顯欠妥,未必一定需要再委任註冊結構工程師。
但這裏要講清楚一點:可先由 T2 檢驗,不等於一定毋須 RSE。
如果現場發現裂縫、石屎剝落、鋼筋外露、明顯滲水、變形,或者圍封物料較重,甚至露台被改作其他重用途,便仍然可能需要註冊結構工程師或註冊專業工程師進一步評估。
所以樑板式露台一般比平板式較容易處理,但仍要看現場實際情況,不能單靠相片或口頭描述下結論。
三、有柱支承露台:有柱落地,業主最容易分辨
第三種是有柱支承露台。
這類露台最容易分辨,因為露台外側有柱承托,柱一直落到地面。換句話說,露台的部分重量可以經由前樑、側樑及支承柱傳到地下,而不是完全靠主體外牆或樓板承受。
如果業主站在地下,見到露台前方或外側有明顯柱位,由地下支撐到露台底,通常就是有柱支承露台。
這類露台在一般理解上,結構路徑比較直接,風險通常比純懸臂式平板露台低。不過,這並不等於一定無問題。支承柱本身是否足夠、柱腳有沒有裂縫、前樑有沒有損壞、樓板有沒有滲水剝落,仍然需要現場檢查。
若有柱支承露台後來被重型圍封,或改作儲物、廚房、浴室、廁所等用途,同樣可能需要進一步由工程師評估。
四、露台伸出一般不超過 1.22 米,即 4 尺
新界村屋露台在一般地政要求下,最大伸出為 1.22 米,即 4 尺。所以正常村屋露台看起來不應該伸出得很誇張。
不過,業主要留意,這個只是一般理解。實際個案仍要以地政署批准圖則、豁免條件,以及現場實際情況為準。有些舊屋、改建屋、相連屋或曾經加建的個案,現場情況可能與原圖不完全一致,因此仍需由合資格人士核實。
五、為甚麼露台申報有時比天台玻璃屋、地下搭建物貴?
不少業主會覺得,天台玻璃屋面積大很多,地下搭建物也像一間房,反而露台只是圍了一小邊,為甚麼露台報價會較高?
從工程角度,主要有幾個原因。
第一,露台要先判斷原本結構形式。
同樣是露台,平板式、樑板式、有柱支承,處理方法可以完全不同。專業人士要到現場看露台底、樑位、柱位、裂縫、剝落及受力情況,不能單靠面積判斷。
第二,露台本身是較敏感的外伸構件。
天台玻璃屋多數坐在樓面上,地下搭建物多數有地面承托;但露台是外伸的。如果露台外側沒有柱,後加重量會直接增加原有結構負擔。
第三,平板式露台很多時涉及註冊結構工程師責任。
一旦屬於懸臂式平板露台,又有圍封、間隔牆或附建物,便可能需要由 RSE 或 RPE 作詳細檢驗及結構評估。這類工作涉及專業判斷及簽證責任,費用自然不能與普通申報相提並論。
第四,露台常見有老化及滲水問題。
露台長期受雨水、日曬、冷熱變化影響,底部剝落、鋼筋鏽蝕、裂縫滲水都很常見。專業人士需要判斷這些情況是否影響安全,而不是只看新增的圍封物。
六、業主可怎樣初步分辨自己的露台?
業主可以用一個很簡單的方法:由樓下向上望露台底。
如果露台底平直,前方沒有明顯樑,左右又沒有側樑,外邊亦沒有柱,這類多數是平板式露台,通常較需要小心。
如果露台底見到前方有樑,左右兩邊也有樑,中間是樓板底,這類多數是樑板式露台,某些條件下可先由 T2 檢驗。
如果露台外側有柱由地下支撐上來,這類多數是有柱支承露台,一般較容易理解,但仍要看柱、樑、樓板及現場損壞情況。
當然,以上只是業主的初步觀察方法,不能代替正式檢驗。最終仍要由合資格人士到場判斷,尤其涉及安全證明、申報文件或工程師報告時,更不能單靠相片定案。
七、簡單總結
露台僭建物申報費用高低,不是單看圍封面積大不大,而是看露台本身的結構形式及風險。
平板式露台通常較敏感,因為它多數由整塊樓板懸臂伸出,外邊沒有柱,露台底亦不見前樑及側樑。這類如有圍封或附建物,很多時需要註冊結構工程師或註冊專業工程師檢驗。
樑板式露台由樓板及樑組成,露台底可見前樑及側樑。在指定條件下,部分個案可先由 T2 檢驗,但如有明顯欠妥,仍要交由工程師跟進。
有柱支承露台外側有柱落地,荷載經柱傳到地面,一般較容易分辨,但如有裂縫、剝落、重型圍封或改變用途,仍需專業評估。
所以,業主覺得「只是圍封露台少少,為甚麼比天台玻璃屋更貴」,其實答案就在於:露台不是普通平台,而是牽涉結構安全的外伸構件。面積可以很小,但責任可以很大。